土地を購入する際に気をつけておきたいポイント

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土地の探し方

 

土地の購入の流れは以前に紹介しました

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今回は購入する前に

気を付けておいた方がいいポイントです!!

 

土地を契約してしまってから

トラブルになるケースが少なくありません

 

大体が説明不足であったり

認識の食い違いが多いです

 

自分自身でも確認することで

大半のトラブルは防ぐことが可能です

 

トラブルにならないようにするのが

プロの仕事でもありますが

任せっきりにせずに

自分自身でもチェックしましょう

 

今回は土地探しをされる方が

こんな事に気を付ければいいのか!!

そういう気付きになる内容にします

 

これから土地探しをされる方は

是非ともご覧ください

 

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土地購入で気を付ける項目

全てを詳しく掘り下げていくと

退屈してしまうボリュームになるので

あっさりめを意識して説明します

 

詳しく掘り下げたい内容においては

ご自身でググってみて下さいm(__)m

 

 

 

 

地盤が強いかどうか

土地を検討する際に

まずは地盤が強いかどうか

補強費用が必要になりそうかどうか

ここを確認してください

 

ここを怠ってしまうと

契約後に120万円が一瞬でアップ。。。

みたいな状況になってしまいます

 

とは言え土地を契約するまでは

地盤の調査をさせてくれません(^^;

 

なので実際のところは

基礎補強が必要になりそうかどうかを

判断しておくというのが正しいでしょうか

 

基礎補強がかかりそうな土地と判断方法

  • 道路からの高さが下がっている土地
  • 造成したての分譲地
  • 昔が池や沼だった土地
  • 川や水脈が近い土地
  • エリア的に弱い土地
  • 埋立地

この辺りは調べてもらえば分かります

 

近所で工事していた物件があれば

補強がかかったか聞いてみるのも一つです

 

予算取りが狂わないように

かかりそうと判断された場合は

資金計画に入れておきましょう

 

よくあるパターンが

かかる可能性が高いにも関わらず

資金計画書上に

基礎補強費用必要時別途必要と記載があり

契約後に調査して必要であれば追加

そんなパターンが多いです(^^;

 

しかも地面の下がどうなのか分からないので

ひどい場合には

200万円以上かかることもあります

 

こればかりは必要と言われたら

省くことはできない項目なので

最初から覚悟しておくくらいが

ちょうどいいかもしれません

 

かからなかったらラッキーです

 

 

 

ハザードマップ上どうか

ハザードマップという言葉を

聞いたことがありますでしょうか

 

土地を購入するうえで

この内容も必ず確認してください

 

自然災害の項目です

  • 洪水ハザードマップ
  • 土砂災害ハザードマップ
  • 高潮ハザードマップ
  • 津波ハザードマップ
  • ため池ハザードマップ

この中で主には洪水ハザードマップが

皆様に関係してくるでしょうか

 

海辺に近い方にとっては

津波や高潮も要チェックです

 

ハザードマップはご自身においても

調べることは可能です

 

グーグルでハザードマップと検索して

購入予定の場所を選択してください

 

すると下のような画像がでてきます

洪水ハザードマップで調べてみました

色がついていないのが何もない場所です

 

青や緑や黄色のエリアは

洪水によって浸水の可能性があるエリアです

 

色の違いによって

浸水リスクの深さが違います

 

色がついているから絶対にダメ!!

ということではありません

あくまで可能性があるということです

 

浸水に対する配慮をして建てる等

選択肢は色々とありますので

土地選びの一つの目安にしてください

 

分かって建てるのと

後でわかるのとでは違います

 

 

 

境界線がはっきりしているかどうか

これもトラブルになる項目としては

かなり多い項目であるうえに

厄介なトラブルです(^^;

 

これからずっと過ごしていくご近所さん

スタートから境界でもめてしまうと

ずっと嫌な気分です

 

このトラブルがきっかけで

せっかく家を建てたけども

すぐに引っ越しした事例もあります💀

私のお客様ではないですが(^^;

 

土地を契約する前に

この辺ですという確認だけでなく

境界を明示しておいてもらいましょう

 

形を残しておかないと

世代が変わった時に

再びトラブルに!!

なんてこともありえます。。

 

隣家の軒が越境してきていたり

ブロックの天端がよく見るとはみ出したり

みたいな事もトラブルになります

 

慎重に確認していきましょう

 

 

 

 

建築条件がついていないかどうか

建築条件付きの土地とは

土地を購入して建てる際に

建築会社が決まっているパターンです

 

1社だけの場合が多いですが

複数社の中から選べる場合もあります

 

良い土地情報が見つかった!!!

資料の細かい記載を見ずに

有頂天になってプラン依頼をメーカーに

 

よく見ると建築条件がついていた。。。

みたいなことにならないようにしましょう

 

例外として

建築条件がついていたとしても

土地金額に少し上乗せすれば

建築条件を外せる場合もあります

 

ただしこの場合の少し上乗せは

100万とか200万の話になってきます(^^;

 

 

 

 

入村料等特別に費用がかからないか

これはちょっと特殊かもしれませんが

私が購入した土地は必要でした

 

最初に聞いた時は

入村料てなんや!!!???

意味不明なんですけど。。(^^;

そしてその金額が20万円!!

 

入居したあとすぐに支払いました

一度きりのお金とは言え

入村料というネーミング。。。

どうにかしてほしいです💀

 

近所のエリアでも

入村料15万円とかありました

 

土地を買った後に知ると

かなり損した気分になります(^^;

盲点なので要注意です

 

 

 

道路との高低差がどのくらいか

これも費用面で大きな項目になります

 

大きくは2つのパターンです

  • 道路より土地が高いパターン
  • 道路より土地が低いパターン

それぞれにおける注意点です

 

 

道路より土地が高いパターン

道路面よりどの程度高いかによって

配慮するポイントが変わってきます

 

過去最大級に高低差があった時は

下の写真のような高台です(^^;

 

したから見上げるほどの

そびえたつ擁壁(^^;

 

これは明らかにやばそうです。。

 

 

 

敷地に到達するまでに

階段をあがっていきます

その変わり眺望は最高です

 

もちろん土地金額もかなり安いです

そしてもちろんもちろん

その他工事費用がたっぷりかかります

 

この時の別途費用としては

通常のトラック機材等で施工できないので

手運びが必要になったりする分含めて

プラスで140万円程と

 

鋼管杭の基礎補強費用として

約230万円がかかっています

 

土地費用にこの分もプラスして

計画していく必要がありますね

 

この例は特殊でしたが

ちょっとこんもりあがっている土地は

案外沢山あります

 

 

 

この実例を例に見ていきましょう

 

これが分譲地の仕上がりの高さです

このまま家を建てても大丈夫でしょうか

一見綺麗な土地に見えますが👀

 

このままでは車を駐車することはできません

つまり建物工事に入る前に

土をすきとる必要があります

 

そして土を足したり減らしたりする場合

想像以上に費用がかかります

 

 

仮にこの状況から車の分だけ

土をすきとったとします

しかしこれでおしまいではありません

 

住んだ後に土が流れ落ちないように

土をとめる必要があります

 

 

 

敷地の反対側は

このように擁壁でとめています

この擁壁をつくるのがまた高いのです(^^;

 

そして土留め擁壁は見た目も無機質です

 

 

 

雨で土が流れ落ちないように

芝生で法面を処理する方法です

コストは一番安いです

 

最初は見た目も綺麗ですが

維持するのは大変です(^^;

 

 

 

維持するのも比較的楽で

コストも擁壁よりは安い方法です

 

割栗石等の大きめの石にて

法面を処理する方法です

隙間からはえてくる雑草を抜くだけです

 

以上のように

道路面より高くなっている場合は

土地の契約前に

外構と造成の見積もり費用まで出してもらって

総額の判断するようにしましょう

 

ここをおざなりにしていると

契約後に増額になってしまいます

 

ツイッター上でも

以下のような事例もあったようです

そんなことありえるの!?

 

そう思われる方がいるかもですが

私の店メンバーのお客様においても

同様の事態が起こりました

 

良心的な不動産屋さんでしたので

契約解除に至りましたが

別の土地を買う方が安いレベルです(^^;

気を付けましょう

道路より土地が低いパターン

このパターンも要注意です

よく展示場に来られる方で

 

土地はあります!!!

現状は畑ですが

親が自由に使っていいと言ってくれてます

 

一見聞いてみるととてもうらやましいです

 

そこで注意べきは

道路からの高低差です

 

畑や田んぼの場合

道路からかなり下がっている場合が多いです

 

先ほども述べたように

土を足したり減らしたりするのを

あなどってはいけません(^^;

 

畑全てに土をいれて造成する為に

数百万円かかります!!

なんてことはザラにあります(^^;

 

土を入れるという事は

土をとめる擁壁等が必要です

 

土地代が安いエリアであれば

買った方が安いなんてことも(^^;

 

同じく土地購入前に

造成費用を正確に出しましょう

 

 

 

電柱の位置や引き込みは大丈夫か

これもたまにあるパターンです

 

敷地のまわりに家があまりなく

電気をどうやって引き込むの?

 

手前に建っている方の協力を得ないと

我が家に電気が引き込めないんですけど?

みたいなこともあります

 

電柱が建てれないから

引き込みポールが必要な場合もあります

その場合も追加で40万円前後必要です

 

土地を決める前に

電気の引き込みも確認しておきましょう

 

 

 

近隣にどんな方が住まれているか

これに関しても重要事項です

 

中々露骨に調べることはできませんが

ある程度は知っておきたい情報です

 

着工前や入居後に挨拶にはいきますが

土地を買う前には行きません

 

現地をぶらぶらしてみるとか

建築業者さんに相談してみましょう

 

雰囲気だけでもつかんでおくべきです

 

 

 

まちなみ条例等がないかどうか

この項目に関しては

ないことのほうが多いです

 

私が建てた土地においては

この条例がありました

 

備考欄に地区計画内と記載があります

この地区計画内に建てるにあたって

 

条件として以下のようなことがありました

  • 黒い外壁は✖
  • 勾配のないフラット屋根は✖
  • オレンジ色等の派手な屋根や外壁は✖

細々とは他にもありますが

こんな条件がつきます

 

これは地区計画によって

条件は様々ですので

内容は確認してください

 

要するに好き勝手建てずに

街並みや景観を守りましょう的なやつです

 

 

 

敷地内や上空に障害物はないか

これもトラブルの原因です

 

敷地内に他人様の家に引き込む電線や

お隣さんのブロック等が存在する場合です

隣家側の木が越境したりもそうですね

 

後回しにするとややこしいので

契約前にきちんと整理しておきましょう

 

 

 

 

前面道路の権利関係と幅員がどうか

これに関しては

土地の資料に記載があります

 

なんかこの土地えらい安い!!

金額だけしか見ずに

飛びついてしまうと

このトラップにかかります(^^;

 

土地が安い条件に

  • 前面道路が狭い
  • 前面道路が私道である

等々の場合が多いです

 

家が建たない土地の場合は少ないですが

建てるのに小運搬工事費が50万円必要とか

あとで発覚にならないように

建築会社に確認しておきましょう

 

ツイッター上での意見で

こんなひどい事例もあったようです

事前説明がなく

建てれない土地を売っていたとしたら

とんでもないことですね

 

こんなご意見もありました

そういえば私自身の土地売買の時も

不安になりました

自分で調べることは必要です

 

この一番は本気でびっくりしました(^^;

もはやホラーですね。。。

集めたらいろんな事例が湧き出てきそう

 

 

 

以前はどんな状態の土地だったか

この項目も確認は可能です

 

普通の建物が建っていたとかならいいですが

前が何かの工場だったとか

特殊な場合も稀にあります

 

その場合に地中に何か埋まっていたりとか

後で費用が発生する可能性もあります

念のために確認しておきましょう

 

 

 

用途地域が何か

これも資料には必ず書いてあります

 

知らなくてスルーしてると

将来自宅の南側にマンションが。。とか

隣に工場が。。。

みたいなことになりかねません

 

契約前の重要事項説明でもなされますが

その土地にどんな建物が建てれるエリアであるのか

きちんと確認しておきましょう

 

ここは深堀すると長くなるので

土地資料に記載のある用途地域を

必ずググってみてくださいm(__)m

 

 

 

まとめ

かけあしできましたが

本業の不動産屋さんから見ると

もっと項目はあるかもしれません

 

自分達で調べきれないこともありますが

どの項目も重要です

 

土地購入や建物契約は大きな買い物です

慎重に石橋をたたいて渡りましょう

 

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