皆さんこんにちは！！ファンタジスタふじもとです。
今回の記事内容は、土地探しのコツとチェックポイントについての総まとめ記事になっています。
コレから土地を探して新築したいけども、何からやっていいか分からない、どんなコトに注意すればいいのか分からない。という方に役立つ内容となっております。
一からまとめているので、長くなりますが、焦って行動するともっと遠回りする可能性が高いのも土地探しです。ブログの内容を意識して、土地探しと家づくりを成功させましょう♪
やりがちな土地探しのダメな事例
本題にいくまえに、こういう進め方はやっちゃダメ！！という事例を、過去の経験をもとにまとめておきます。何も知らないとやってしまいがちなので、何故ダメなのかを理解するコトが重要です。
色んなハウスメーカーに依頼する
家づくり＆土地探しする為にまずは展示場に行こう！！手当たり次第気になる会社を見に行きまくろう（自分の行動力ってすげぇ）
なんて感じに行動しがちです。この行動の何がダメかと言うと
■本命ではない会社が良い土地を持ってきた時に困る
■良い土地が出てきた時にどうしたらいいか焦る
■良い土地を持ってきた会社で建てないといけない空気感が出る
主にはこういったコトが問題になってきます。良い土地を持ってきたからと言って、妥協して家を選ぶのは個人的にはオススメしません。
土地と建物の金額バランスが悪い
エリア的に仕方ない場所もありますが、住むのは土地ではなくて家です。
土地に予算を奪われすぎて、土地以外の費用が2000万円以下しか残っていない。。
でもやりたいコトは山ほどある。。みたいな方もたまにおられます。あまりにもバランスが悪いと、妥協しまくりの無理矢理な家づくりになってしまいます。
土地と建物の大きさのバランスが悪い
■良い土地は見つかったけども100坪ある（でも土地以外の予算は2500万円以内）
■良い土地は見つかったけども土地は30坪で叶えたいコトは山盛りある
こんなケースも少なくありません。土地が大きければ大きいほど外構費用も想像以上にかかってくるので、思い描いているような家づくりにはなりません。
土地探しありきにならないように気をつけましょう。
土地探しのコツとチェックポイント
ココからは色んなお客様の土地探しをお手伝いしてきて、こんな考え方を持ったり、ココはチェックしておいた方がいいよ！！という内容を全てまとめていきます。
見落とすと重大な失敗や後悔につながるポイントばかりなので、一つずつチェックしていって下さい。
まずは予算設定とエリアを決める
土地探し＆家づくりを始める為にまずは展示場に行こう！！という時代はもう終わりました。
今時携帯やパソコン一つで情報収集できちゃいます。皆さまがまずすべきは予算設定です。予算が決まれば自ずと他が見えてきます。
出てきた総額に対して、このエリアは土地代が◯◯◯◯円だから残りの費用は◯◯◯◯万円だな。その予算で建てれそうな会社を探そう！！この流れが理想的です。
土地以外の予算が不足した場合は、希望エリアの範囲を広げて土地の費用を抑える等の選択肢も時には必要です。
【予算設定をまずしたい方は下の記事を参照下さい】
まずは信頼できる担当者探しをする
【土地探しも担当者が大事な理由】
■人脈によって土地情報の量が違う
■土地をどう判断するかは担当者の感覚次第
■その土地にどんな提案ができるかの引き出し量も提案者次第
つまりは担当者によって土地探しの進め方も変わってくるというコトです。
まず土地探しをするのではなくて、まずは誰と家づくりがしたいか、誰が信頼できるか。こういった視点で信頼できる担当者さんを探しましょう。
良い担当者さんが見つかれば後は信じて一緒に土地探しをしていくだけです。
土地のマイナス面はプランで解消できる意識を持つ
【一般的に土地探しの方が気にするポイント】
■日当たりが悪い
■道路からの視線が気になる
■ゴミステーションがある
■背の高い建物に囲まれている
みたいな土地の条件も少なくありません。しかし！！大抵の土地条件の場合、優秀な提案者であればプラン次第で克服できてしまいます。
過去にこの土地は攻略できない。。と感じたコトはありません。ただし、コレには条件があります。
▲施主様自身も柔軟な考え方必要
▲提案社の経験値と提案力が必要
▲実例を体感して固定観念を捨てる必要がある
▲方位だけに捉われない発想必須
コレらの条件が全て発動した時に、はじめて土地のマイナス面をプランで無効化できます。
相場より安い土地はワケありを疑う
美味しい話には大体裏があるものです。土地探しも何か理由があるコトが多いです。
■前面道路が狭い
■道路との高低差がある
■解体する建物がある
■ライフラインが完備していない
■周辺環境が悪い
■お墓が近くにある
■調整区域である
等々色んな落とし穴がひそんでいます。中には本当にお得なパターンもあるので、信頼できる担当者さんにチェックしてもらうのがベストです。
ハザードマップをチェック
昨今水害などの色んな天災が起こっています。その土地がどういう特色の立地なのかを知った上で選ぶ必要があります。
■浸水しやすいエリアなのか
■土砂災害はないか
■津波からはどうなのか
■etc…
意外と大きな河川よりも小さな川や水路が氾濫するケースも少なくありません。
気になる土地が出てきたら、まずはハザードマップでチェックしてみましょう。
基礎補強が必要そうか確認
土地の金額に一喜一憂するのはまだ早いです。家を建てる上で地盤の強さは重要です。
地盤が弱い場合は基礎下に補強が必要になってきます。その費用は大体100万円〜のコトが多いです。
■造成したての分譲地
■エリア全体的に弱い土地
■道路との高低差がある土地
■擁壁があって小高い土地
こういった土地はほぼほぼ基礎補強が発生する前提で予算取りしておきましょう。契約後に追加になるのは気分的にもキツイです。。
前面道路の広さに注意
【前面道路が狭いコトによるデメリット】
■毎日の駐車がストレス
■資産価値が低い
■家の施工に別途費用がかかる可能性がある
■場合によっては道路を広げる為のセットバック（敷地がその分減る）も必要
意外と沢山のデメリットが存在します。土地と金額だけを見ずに、接している道路幅にも着目しましょう。
敷地境界がハッキリしているか
家を建ててからも気持ちよく住みたいものです。隣地との境界問題で、着工前にモメるケースも少なくありません。
土地購入前に隣地との敷地境界がハッキリと明示されているかを確認しておきましょう。
後回しにしてとりあえず契約してしまうと、後でややこしい泥沼のトラブルにつながりかねません。。
新しい分譲地とかだとその点はクリアーなので安心です。
納得のいく提案を確認してから購入
どれだけいい土地を購入しても、結局どう料理（提案）して活用するかによります。
土地探しの場合は急がないといけない状況が多いので、とりあえず建物提案が後回しになりがちです。。
契約後にゆっくり間取りの打ち合わせはできるので、とりあえずの図面で土地と建物を契約しておきましょう。
こういう口車にのってしまうと、契約後に全く良い提案が出てこない。。みたいな状況に陥りがちです。
土地を購入する前提として、気に入った提案が出ている状態が理想ではあります。
できればお隣さんの調査
ご近所さんはコレから住んでいく上で重要です。とはいえいきなりピンポンして聞きにくいので、コレに関してはできればとしています。
土地を見ている時にご近所さんが出てこられたら挨拶して話を聞いてみると、意外な気付きが沢山あったりします。
徹底的に土地探しを成功させたいならココまでやりましょう。
まちなみもチェック
ビビッと感じる土地というのは、まちなみも良かったりします。
■電柱のない分譲地
■緑量が確保された分譲地
■綺麗に区画整理されたまちなみ
■統一感のあるまちなみ
土地単体だけを見ずに、まわりの周辺環境やまちなみもチェックポイントです。
将来売却する時がきた時にも、必ず資産価値につながります。
建築条件の有無をチェック
建築条件付きの土地という言葉を聞いたコトがあるでしょうか？
その土地を選んだ時点で、◯◯会社に建てないといけない。という条件がついた土地です。
土地の場所は気に入ったけども、建てたい会社ではない。。というケースも少なくありません。
その場合は土地代に数百万円上乗せすれば、土地の建築条件が外せるケースもあるので聞いてみるのも一つです。
準防火地域や防火地域かどうか
地域的に防火性の高い建物にしないといけないエリアが存在します（密集した都心部に多いです）
■窓にシャッターボックスをつけないといけない
■編み入りの窓ガラスにしないといけない
■外壁の仕様が限定される
等々の制限が追加されます。その分建物金額も高くなるので、プラスアルファでの予算設定が必要になってきます。
その他土地による制約や条件があるか
綺麗なまちなみを維持する為に、建築に対して制約や条件をつけているエリアも存在します。
■木を◯本以上植える
■フラット屋根は禁止
■外壁の色に限定がある
■木調の格子を使わないといけない
■高い目隠しの塀はたてれない
■etc…
色んな制限があるエリアがあります。知らずに土地を決めてしまうと、理想の建物にはできない場合もあるので要注意です。
用途地域や敷地周囲の状況確認
現状がいい雰囲気の土地だったとしても、将来隣に工場が建ったり、背の高い建物がたったりする可能性がある土地かどうか注意が必要です。
■近隣商業地域
■商業地域
■準工業地域
■工業地域
■工業専用地域
特にこの辺りの用途地域の場合は、住宅以外の建物が建つ可能性があるエリアなので要チェックです。
お宝的土地探しのポイント
土地探しは個人的にはお宝探しだと思って楽しんで探していました。その土地によって光個性があるコトも少なくないです。
その魅力✖️プランに置き換えた時に、土地の値段以上の資産価値が生まれると思っています。そんな宝探しのポイントをまとめておきます。
お値段以上のお得な買い物ができると素敵ですね♪
敷地の特徴がないか
【敷地の特徴例】
■二階の高さから山や海が見える
■高低差があって眺望がいい
■視線が抜ける方向がある
■公園に隣接している
■桜並木が見える
■etc…
その土地によって光る特徴がある時があります。土地の値段付けは方位や接道だけをみてつけているケースが大半なので、光る特徴付きだった場合はお得です♪
高低差を逆に活かせる土地かどうか
一般的に高低差のある土地自体は安いコトが多いです。理由として
■施工に別途費用がかかる
■地盤の補強費用が沢山かかるコトがある
地下車庫や擁壁工事が絡んでくる程の高低差になると、土地費用＋かなりかかってきます。
逆にあまり擁壁工事とかにお金がかからないけども、眺望がめちゃくちゃいい土地も存在します。
高低差がある場合は、慎重に進めていく必要性があります。
変形地や旗竿地や狭小地
まさに活かすもころすも提案次第なのがこのタイプです。
普通の建て方をすると建てにくい土地ですが、提案者の力量があればある程、総額を安く抑えて建てれる土地と言えます。
ただし、施主様自身も柔軟な考え方を持って許容できないと、この土地での家づくりは攻略できません。
【我が家の土地探し】
【21坪の土地実例】
【旗竿地の実例】
コレから家づくりされる方へ
あれこれ言ってきましたが、土地探しは本当に順番を間違えると大変遠回りになったり冷静さを失って後悔する選択をしがちです。
知識をつけずにとりあえず飛び込んでしまわないように、ブログで思考を整理してもらえたらと思います。
それでも自分達ではよく分からない、この土地が気になってるけど誰かに意見が聞きたい。という土地探し迷子の方がおられましたら、お気軽に下記公式LINEよりお問合せ下さい。
【方位にとらわれない土地探しを】
まとめ
大事なポイントをまとめていきますね
①まずは予算設定とエリアを決める
②信頼できる担当者を探す
③実際の実例を沢山体感しにいく
④自分達の本当の要望を整理する
⑤気になる土地が出てきたらプラン提案してもらう
⑥気に入った提案が出てきたらGO！！
この流れで進めていけたら理想的です。このブログで勉強されてる皆さまならきっと大丈夫です！！
是非とも土地（宝）探しを成功させて下さい！！
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